跳出房市看房价

原创2017-06-24大江宁静

随着国家限购、限贷等一系列调控政策的实施,去年暴涨的房价势头回落,一些地方甚至出现了下跌。不过最近任大炮又出来说话了,说是限购、限贷只是压制了需求,随着未来调控政策的放松,一线城市的房价还会出现报复性暴涨。无独有偶,楼主在上海跟几位高校的经济学者交流,大致也是持此类观点。


那么,任大炮之类的观点有没有道理呢?有理也无理。


先看看有理的一面。国家房价调控,每次调控之后都是一波暴涨。以至于很多人觉得国家调控无效。其实不是这样的,中国房市,作为一个无论是供给端还是需求端资源极度扭曲的政策市,国家的调控政策怎么可能无效?经历过几轮房价调控的老人都有印象,每轮房价调控都起到了立竿见影的效果,房价下跌,房地产商资金链断裂,倒闭。但是为何之后房价依然暴涨了呢?因为政府没有坚持房价调控政策,从内心来说,政府是不希望房价下跌的,特别是地方政府。这是地方政府尤其是一线地方政府最大的资金来源。政府从来没说过调控的目的是“房价下跌”,而是“抑制房价过快上涨”,所以一到房价有下跌的趋势,开发商和税务部门一叫苦,调控政策就转向了,从“控房价”变成“去库存”,鼓励资金流入房市,鼓励买房,上一轮房价暴涨就是这么来的。这样的次数多了,给老百姓形成一个印象,越调越涨。


楼主在之前的文章中分析过,中国的房市是一个扭曲的垄断市场,从供给端来看,城市土地是政府垄断的,土地招拍挂全垄断,政府犹如一个完全垄断的托拉斯企业,追求的是利润最大化;从需求端来看,房子绑定了户口、上学、城市福利,中国是一个权力至上、资本是权力的婢女的国度,大量的资源都向一线城市倾斜,导致一线城市如同貔貅一般,人口只出不进,有了一线城市的户口,哪怕是再穷再苦,一家数口挤在十来平方的小阁楼、弄堂里,上个厕所要走几条街,也要在一线城市熬下去。由此造成一线城市房价的火爆。


其实要让一线城市的房价下跌很容易:废除土地财政制度,允许小产权入市,让土地私有者提供房产,仅此一条,一线城市的房价至少腰斩。当然,这一条是根本性的改革,在没有大的危机来临之前,暂时不会动,没有哪个领导人有勇气去做这种吃力不讨好的事情——但是这个是大趋势,早晚土地财政会被废止,会以房产税替代,只是这个过程可能长了些,短期内不必考虑。


那么,在不进行根本性制度变革的能够降一线城市的房价吗?限购和限贷只是治标之策,并不能治本。不用这些手段也能够做到,就是加大土地供应的力度。不管如何扭曲的市场,供给和需求定理总是有效的。供应上去了价格就会下跌。中国一线城市的住宅土地供应在所有的大城市里是最低的,中国城镇住宅建设用地供应量过少。中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地,仅0.3%可用作建设住宅,这一比例在美国分别为2.7%和1.4%,在日本分别为5%和3%。一方面是供应的土地中住宅量过低,工业用地和商业用地过高,在一二线大城市都出现了住宅价格跟商业地产价格倒挂现象,另一方面,在北上广等大城市居然还存在大量的耕地,这简直是个笑话,纽约有耕地吗?东京有耕地吗?他们为何不要担心粮食危机呢?


所谓的十八亩耕地红线能够保护耕地、保卫粮食安全,完全是个谎言。用脑子想想都知道,一个城市化进程加速的地区,大量人口进城,耕地只会增加不会减少。但是吊诡的是,中国是唯一一个在大规模城市化的同时耕地减少的国家,在城市化进程的这些年,中国的耕地从19亿亩下降到18亿亩。这个并非城市化的错,而是中国独特的土地制度,不允许土地买卖的结果,农民进城后,还不得不保留农村的宅基地。这是对土地资源一种巨大的浪费。到农村去看看大量抛荒的田地、农民花费巨资建设一年却只住了两回、在养老鼠和白蚁的房子就知道。这种扭曲短期内难以改变,但是近来也出现了松动的迹象,最终还是会走向市场化的。


重庆的奇帆提出的“地票”制度其实是现阶段一个好的解决办法,允许耕地指标跨省流动,提高一线城市的土地供应量。但是其讲话发布后,受到方方面面的抨击,有银行金融系统的,说不要主动刺破泡沫;有一线城市居民的,说高房价有其合理性,能够控制大城市人口,等等。


虽然在网络上反对高房价者甚众,但是中国是一个权力至上的结构,话语权并不是看人数的多少而是看跟权力中心的远近。虽然不曾在媒体上大声疾呼,但是中国存在一股强大的支撑房价上涨的力量。


首先就是政府,这个前面分析了。但是中央政府和地方政府还是有所不同,中央政府从稳定、从实体经济的角度考虑,还是不希望房价畸高,危及稳定和实体经济。而地方政府则不一样,完全是一个经济人,考虑的是收入最大化。


其次是银行,这个没啥好说的,银行跟房地产商一体,如果房价下跌则有可能发生债务危机;


最后是一线城市居民和城郊拆迁户之类。他们大多有数套房,或者把大量的资金投入房市。他们是不希望房价下跌的。而这些人往往在当地政府中有较大的影响力,这也是为何中央三令五申要求提高供地,而一线城市动作迟缓的缘故。


最后,推高一线城市房价的还有金融和投资属性。楼主之前也分析过,中国没啥好投资的,乡下的土地不允许买卖,办工厂吧,政策朝令夕改,随便一个什么环保政策的变动让你投入几百万上千万的厂子血本无归。股市嘛,经历过股市4千点起步,估计好多人还是惊弓之鸟。所以一线城市的房子尽管很也很烂,但是相对来说还是最不烂的苹果,这也是去年房价暴涨的原因。资金从实业、股市退出,而出去受到限制,总得要找一个投资的地方。


中国房价这些扭曲性的因素在短期内无法改变,政府不会主动去解决这些问题。中国房价高企并不是仅仅是房市的因素决定的,破局也不会在房市,而是在房市之外。


所以,任大炮说得部分有道理。限购和限贷解决不了深层次的问题,一旦房价下跌危及银行,政府又会放松限制,房价再次上涨并非没有可能。


但是长期而言,任大炮忽视了房价的拐点已至。之前楼主的文章已经分析过,房价暴涨最终会危及经济,引发经济危机,在经济危机债务泡沫破裂的情形下,高房价是无法维系的。当大气候、大环境发生了根本性的变化,就会重新洗牌。房价的破局在房市之外,跟整个经济环境息息相关。这一天的到来也许不会太远。近期东北企业接连出现债务危机,甚至一些大名鼎鼎的民企如山东魏桥、万达等资金链都很紧张,何况外部还有美国加息,资金回流美国的压力。


其实中国的房价跟股市很相似。一样的供给受到限制,一样政府希望慢牛,一样的扭曲。现在一线城市的房价类似于当年牛市的4500点,政府看到了房价泡沫危机开始打压,政府虽然能够扭曲市场,但是也只是使得危机延后而已,在内在因素没有改变的情况下(例如股市注册制、退市制度、房市的土地供给、一线城市资源聚集等等),上涨的时候,政府压不下,大的危机来临之后,政府同样托不住,从牛市起点4000点飞流直下。当然,房市的流动性更差一些,所以时间会长一些,但是大致的走势无二。


房空们也不要庆幸,当房市的危机来临之时,覆巢之下岂有完卵。必然是大的经济危机来临。房价跌了,工作也没有了,你也不需要一线城市的房子了。房价跟面包不可得兼。


很多人对经济危机畏之如虎,其实危机并非坏事,只有危机才能改变重重扭曲经济,阻碍经济发展的体制,使得经济能够健康发展。不破不立,中国能否走出中等收入的陷阱,走出历史的三峡,就看在危机来临时候方向的选择了。


很多人问高房价下我们如何应对?其实对于大城市外来人口而言,绝大多数外来人口是不会在一线城市买房的。以上海为例在上海的2400多万人口中(2016年末),户籍常住人口1439.50万人,外来常住人口980.20万人。近千万的外来人口中,占大头的服务业送快递的小哥、买煎饼的大妈收入数千元,除去房租所剩无几,上海的房价是10万还是5万,对他们来说没有区别,反正买不起,只要房租不涨就行。楼主乡下也有不少亲戚在北京、广州一带打工,他们没有谁在当地买房,都是赚钱会家乡三线小城市买房,让孩子在三线城市教育,日子也还过得去。


从该图可以看出上海等一线城市城市化进程放缓,拐点已至。


本地人多半有房,外地到北上广有一些是土豪全款无压力,真正有压力的是一些小城市的中产阶级家庭子女通过求学来到一二线城市做白领工作的,回去不甘心,留下房价太高,而且考虑到子女教育的问题,总想熬下去。


北京最近出台了楼市新政,给予一些无房户以优惠的价格购买房产。不过僧多粥少,而且类似于新加坡的组屋政策也不可能大规模推广,那样一样会刺破房地产泡沫。所以也只是平息一些新进入内部人士对高房价的不满罢了,类似于当初的单位福利分房,不是体制内部委人士或者体制外的精英阶层是拿不到的。同样是锦上添花而非雪中送炭,意义不大。


是否买房涉及到具体的经济决策,各人的条件不一,没有一个一定之规,要根据自身的情况决策。只是有时候退一步海阔天空,一切不合理的东西终究将被雨打风吹去。像当年分为吃城市粮和吃农村粮,许多人为了一个户口想尽一切办法,而今除了少数一线城市的户口,其余的城市全部已经放开,想起老一辈当年为吃国家粮做的努力就像一个笑话。田园将芜胡不归,在一线城市能够熬下去就熬,不能熬下去不妨抽身退步,行至水尽处,卧看云起时。把目光放长远些,短期的忧虑都不是问题。